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楼市怎样回归居住功能

发布日期:2016-05-09

5月9日,人民日报发表了权威人士就当前中国经济形势的谈话,这个谈话的核心就是针对当前中国经济的一些重大问题以市场法则来正本清源,理清思路。我想如果这样,中国宏观政策及2015年以来的金融市场乱象就可能得以纠正,并带中国经济逐渐地走向正轨及稳定。

比如该谈话强调,不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长。同时,我们明确了股市、汇市、楼市的政策取向,即回归到各自的功能定位,尊重各自的发展规律,不能简单作为保增长的手段。其实,这些问题没有搞清楚,就是这几年经济政策屡试屡错的关键所在。

所以,该谈话强调,树不能长到天上,高杠杆必然带来高风险,控制不好就会引发系统性金融危机,导致经济负增长,甚至让老百姓储蓄泡汤。这么一比较,就知道工作的着力点应该放在哪儿,就知道不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长。按照这个思路,我们就明确了股市、汇市、楼市的政策取向,即回归到各自的功能定位,尊重各自的发展规律,不能简单作为保增长的手段。房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

现在且不说股市、汇市的功能回归,仅是谈房地产市场的功能回归,这是把握到当前中国房地产市场问题的症结关键所在。如果中国的房地产市场生产的住房是给人居住的,主要是消费的功能,而不是当前只有投机投资的功能、只有赚钱的功能,那么当前中国房地产市场的各种问题都会迎难而解。

当前中国的房地产市场,无论是一线二线城市的房价疯狂,还是三四线城市的住房库存化严重都是与房地产市场功能定位不清有关。比如,一二线城市的房价上涨了十几年,从来没有调整过,不少城市的房价上涨了十几倍,房价涨得天上去了,但是为何还是如此疯狂,为何还是会如此疯狂上涨,最大的问题就当前这些城市的住房基本上成了一种投资赚钱的工具,远离住房的基本功能。因为,这样高的房价对住房消费者来说连想都不可想,如何谈得上购买居住呢?

但是,对住房投资投机者来说,由于他们购买住房的目的是为了赚钱,因此他们进入市场时,并不在于自己的支付能力(因为这些人购买住房时基本上是通过融资杠杆,甚至于连首付不愿意支付,而是要采取首付贷方式进入),也不在于房价的高低,只要他们预期住房价格购买后价格还会上涨房价最高也不怕,他们也会进入这个市场。在这种情况下,银行信贷一宽松,按揭利率水平低,融资杠杆高,甚至零首付,住房投机炒作还不涌入房地产市场把房价炒高。这就是当前一二线城市房地产市场房价疯狂关键所在。

对于三四线城市的房地产市场来说,由于同样是把住房作为投资炒作工具,作为赚钱的工具,在这种情况下,只要房价还在下跌,住房投资者预期进入这样市场无利可图,因此他们这时根本就不进入这个市场,住房的库存要消化自然是困难了。所以,无论是一二线城市还是三四线城市,不解决中国房地产市场的功能定位,让住房回归居住的功能,那么中国房地产市场的问题就无法解决。

其实,让中国房地产市场功能回归,回归到居住的功能,回归到消费的功能,政府就得用税收政策来严格限制,而不是用所谓限购政策来控制。因为,不用税收政策,仅是用现在所谓的限购政策,要想让中国房地产市场回归到居住的功能不容易,甚至于容易扭曲而又回到投机炒作的功能上。因为,只要有利可图,投机炒作者就有能力来突破这种限制,只不过增加了他们些许炒作成本而已。

让房地产市场回归到居住功能的税收政策有房地产交易税、房地产交易所得税、房地产物业税、房地产遗产税等。就目前的情况来说,最为便利启动房地产交易税及房地产交易所得税。个人购买多少住房可以不限制,但是这些购买住房用于赚钱,就得交易。只要交易,就把其所获得的利润用这两种税收收回来,让投机炒作无利可图,这样才能让住房的功能回归居住,否则如果不用严厉的税收政策来限制,要想让住房投机炒作者不炒房是不容易的。住房只是赚钱的工具,它要回归居住功能就不可能。这就是问题的关键所在。

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